Живые поселки

от редакции 

 

Рынок загородной недвижимости практически парализован. Девелоперы готовятся к тяжелым последствиям экономического спада. Кого-то подкосит отсутствие банковских кредитов. Кто-то не сможет справиться с упавшим спросом. Чей-то проект был ущербным изначально. Причин масса. А результатом станет гибель незаконченных проектов строительства коттеджей и таунхаусов.

Но найти тех, чьи шансы на выживание сейчас наиболее велики, можно. Редакция собрала статистику по рынку, опросила риэлторов и девелоперов. По результатам этой работы мы сами объехали окрестности Екатеринбурга в поисках живых поселков и нашли как минимум девять объектов, которые, с нашей точки зрения и с точки зрения экспертов, будут достроены.

 

Почему вымирают поселки?
Кто достроит свои объекты?
Отчего строители коттеджей не снижают цены?

Поданным издания «Недвижимость BLIZKO», в окрестностях Екатеринбурга заявлено 37 проектов загородных поселков. На продажу выставлены дома лишь в 32, уточняет Центр информационного сопровождения инвестиций (ЦИСИ).

Но по факту живых поселков немного, считают девелоперы. Подавляющее большинство этих объектов пока остаются только декларацией масштабных амбиций застройщиков, заявляют они. «Я могу ручаться только за десять поселков. Это максимум. Планы остальных вызывают серьезные сомнения. Многие стройки уже сейчас встали. И в скором будущем проекты начнут отмирать», — поделился прогнозом Вадим Шамшурин, директор по развитию группы компаний «Палникс» (возводит одноименный поселок).

Важный фактор — сети. Многие поселки не занимались электрификацией и водоснабжением, отложив эти вопросы на потом. «А сейчас денег на сети нет. Все, что принесли покупатели домов, уже потрачено. Банки кредитов не дают. И тянуть сети, по сути, не на что», — описывает типичную для рынка ситуацию г-н Шамшурин. Такие проекты сегодня и оказались на грани вымирания, считает он.

На сами коробки домов деньги тоже есть далеко не у всех. Собственных средств не хватает. Инвесторов нет. Остается только конечный покупатель. Но и он не хочет рисковать. Никто не намерен платить 12 млн руб. за участок в чистом поле, к которому никогда не протянут сети, на котором никогда не появится дом. «Покупательская активность будет расти лишь по мере завершения строительства поселков», — заключает Алексей Гущин, и. о. руководителя «AVS Девелопмент».

По данным ЦИСИ, неподалеку от областного центра есть как минимум одиннадцать коттеджных поселков, вкладываться в которые сейчас можно. Живые объекты аналитики ЦИСИ разбили на две категории: близкие к завершению проекты (шесть) и те, которые, несмотря на кризис, строятся ударными темпами (пять).

«ДК» пришел с этим списком к девелоперам и риэлторам. Реестр живых поселков они подкорректировали. Из списка близких к завершению по совокупности голосов опрошенных игроков рынка выпало два поселка. Число активно строящихся не изменилось, но состав этой группы собеседники «ДК» серьезно отредактировали: два проекта выкинули и поставили на их место другие.

завершающиеся


Зуброво

Застройщик: «Наш дом».
Окружение: Зуброво удалено от близлежащего поселка Курганово и спрятано в сосновом бору. Неподалеку — Верхнемакаровское водохранилище, река Чусовая.
Дорога: от Екатеринбурга до Курганово — широкий тракт с новым покрытием. От Курганово до поселка — узкая неровная грунтовая дорога.
Есть: поселок заселен. Готовы четыре очереди. Площадь домов — 230-530 кв. м. Сейчас на продажу выставлен последний коттедж четвертой очереди. Проведены все коммуникации. Работает собственная служба эксплуатации, охрана. Улицы внутри поселка заасфальтированы, благоустроены, освещены. Собственной социальной инфраструктуры (магазины, детские сады и т. п.) нет.
Будет:
строительство пятой очереди (до 20 домовладений).
цены: 21 тыс. руб. за кв. м.

Палникс

Застройщик: ПКФ «Палникс».
Окружение: леса и коллективные сады.
Дорога: от тракта до Палникса — выложенная плитами улица.
Есть: заселен. 102 домовладения. Дома — от 250 до 2 тыс. кв. м. Все коммуникации. Артезианская скважина. Внутри поселка — пруд. Теннисный корт.
Будет: поселок полностью заселен. Но застройщик еще ведет точечную застройку.
цены: 66-87 тыс. руб. за кв. м.

Дубрава

Застройщик: Уральский финансовый холдинг.
Окружение: от поселка Верхнее Дуброво отделен лесом.
Дорога: хорошее асфальтированное покрытие по всему пути от Екатеринбурга до Дубравы.
Есть: поселок заселен. Все сети заведены. Построены дома первой и второй очереди (всего — 48 домовладений). Площадь коттеджей — от 160 до 300 кв. м. Благоустроенная территория. Охрана. Теннисный корт. Телефон, Интернет.
Будет: заканчивают строительство водоема внутри поселка.
цены: 45 тыс. руб. за кв. м коттеджа, 170-200 тыс. руб. — за сотку земли.

Светлячок

Застройщик: АН «Титул».
Окружение: частные дачи. Неподалеку — река Курганка и Верхнемакаровское водохранилище.
Дорога: от тракта до поселка — проселочная дорога без покрытия.
есть: заселен. На 12 га земли — 55 участков (9-15 соток). Готовые дома. Электричество, газ. Централизованное водоснабжение. Канализация и теплоснабжение — индивидуальные.
будет: на стадии строительства — три дома. Для выкупа застройщик предлагает пять участков с проведенными сетями (кроме канализации и тепла).
цены: дом вместе с участком — от 3,9 до 5,1 млн руб.

 

 

cтроящиеся

Карасьеозерский-2
Застройщик: ГК «КомСтрин».
Окружение: граничит с дейст­вующим коттеджным поселком Карасьеозерский. Окружен лесом.
Дорога: асфальтированного подъезда от тракта к поселку нет.
есть: общая площадь — 60 га. Построили семь коттеджей, один таунхаус. Осваивают еще одиннадцать участков. Территория ограждена. Пост охраны. Электричество. Водоснабжение (скважина). Отопление — печное или индивидуальные котельные. Канализация — выгребные ямы.
будет: все сети, телефон, Интернет, телевидение. Асфальтированные автомобильные, велосипедные и пешеходные дороги. Обещают школу, дет­ский сад, административные здания, деловой центр, отдель­ные апартаменты и автостоянки для гостей.
цены: таунхаусы — 53 тыс. руб. за кв. м, коттеджи — 56 тыс. руб. за кв. м.

Бобры

Застройщик: АН «Титул».
Окружение: от села Косулино Бобры отделены густым лесом. Рядом — река Бобровка. Через дорогу от поселка (в 100 м) — сельское кладбище.
Дорога: нормальное асфальтированное покрытие по всему пути от Екатеринбурга до Бобров.
есть: общая площадь — 36 га. Застройка разбита на три очереди. Первая (около 20 домов) сдана. Есть заселенные коттеджи. Площадь домов — от 143 до 300 кв. м. Подведены все инженерные коммуникации. Работы в первой очереди еще идут. Строится вторая — уже стоят коробки порядка 50 коттеджей.
будет: всего возведут 132 дома. Обещают заасфальтировать дороги, построить досугово-развлекательный комплекс.
цены: 30-42 тыс. руб. за кв. м.

Палникс-2

Застройщик: ПКФ «Палникс».
Окружение: примыкает к первой очереди Палникса.
Дорога: от тракта до поселка — выложенная плитами дорога.
есть: общая площадь — 32,6 га. 129 участков (12-25 соток). Электричество. Водоснабжение (скважины). Отопление (печное, индивидуальные котлы). Канализация (выгребные ямы). Идет строительство. Из блоков проложена главная дорога. Уличные фонари.
будет: парк, зоны отдыха, спортивные площадки. Асфальтированные дороги, тротуары и велосипедные дорожки. Обещают все сети, Интернет, телевидение.
цены: 66-87 тыс. руб. за кв. м.

Новая Рассоха

Застройщик: ЖСК «Новая Рассоха».
Окружение: примыкает к деревне Рассоха и уже действующему коттеджному поселку. Рядом — не слишком густые леса и почти высохшая речка.
Дорога: неплохое покрытие на тракте. Проходя через деревню, дорога извивается и имеет выбоины.
есть: общая площадь — 30 га. Запроектировано 96 домовладений. Участки — от 15 до 30 соток. Территорию огородили. Идет неспешное строительство нескольких домов. Электричество.
будет: все сети обещают к 2010 г. В генплане — спортивный комплекс, ТРЦ, парковка и детский сад.
цены: коттедж — от 35 тыс. руб. за кв. м, земля — от 125 тыс. руб. за сотку.

Гринвилль

Застройщик: УК «Гринвилль».
Окружение: расположен в поле на берегу реки Арамилки. Густых лесов в непосредственной близости нет.
Дорога: сносное покрытие тракта. От пос. Большое Сидельниково до Гринвилля — дорога без покрытия.
есть: 20 га. 70 участков (по 20 соток). Построили одиннадцать домов. Пять — на нулевом цикле. Проложены сети канализации, энергоснабжения. Охрана. Дорог внутри поселка нет. В домах никто не живет.
будет: все сети. Автомобильные, велосипедные и пешеходные дороги, теннисные корты, деловой центр.
цены: 35 тыс. руб. за кв. м.

тренд
Недорогие коттеджи по-прежнему раскупают

Максим Федотов
директор АН «Титул»:
— Времена дорогих загородных домов на 500 кв. м прошли. Сейчас покупателю нужен относительно небольшой дом с приусадебным участком, на котором можно и картошку сажать. И сделки по таким объектам идут вопреки кризису. Активно раскупают коттеджи по цене от 3 до 8 млн руб. За последние два месяца из четырех таких объектов у нас остался один.

Строители коттеджей отказываются от официального падения прайсов

Мария Бурлуцкая
заместитель директора ЦИСИ:
— Формально на среднюю цену коттеджа под Екатеринбургом кризис никак не по­влиял. Согласно заявленным девелоперами прайсам, дома в пригороде продолжают дорожать. Если в сентябре прошлого года средняя цена домовладения составляла 10,58 млн руб., то к маю 2009 г. она поднялась до 12,98 млн руб.¹

прогноз
Реальный рынок начал формироваться только сейчас

Сергей Жилин
директор компании «Эксперт- Девелопмент»:
— Каждый заявленный проект коттеджного поселка — пилотный. Рынка как такового вообще нет. Есть первые попытки строительства загородного жилья. И для девелоперов, и для покупателей это рискованный эксперимент.
И сейчас этот эксперимент дошел до решающей стадии. Ошибки, совершенные еще на урове концепций, убьют большинство проектов.
Проиграют те, кто на ранних стадиях сосредоточился на строительстве коробок, а не на прокладывании сетей. Почти нет шансов у девелоперов, которые продавали красивые картинки на билбордах, а к стройке планировали приступить лишь тогда, когда соберут деньги с покупателей.