Аппартаменты и лотхаусы: сносить нельзя помиловать

Застройщики Екатеринбурга освоили два новых формата

За год в Екатеринбурге появилось два новых типа жилья – апартаментные комплексы и лотхаусы. К обоим городские власти относятся скептически. Однако первым они дают право на жизнь – при условии, что застройщики раскроют покупателям карты: это нежилое жилье. А лотхаусы намереваются стереть с лица Екатеринбурга – без вариантов.

Год назад на прощальной пресс-конференции в должности вице-мэра по капстроительству и землепользованию Владимир Крицкий рассказывал не столько о причинах своего ухода, сколько о новой проблеме – строительстве многоквартирников на землях, предназначенных для возведения индивидуальных домов (ИЖС): «Эта ситуация еще выстрелит так, что мало не покажется!». Такие двух-трехэтажные дома на несколько квартир известны с XVIII века и в те времена были популярны в Москве – главный московский архитектор Дмитрий Ухтомский проектировал такие здания для дворян и состоятельных людей, он же ввел термин «лотхаус». В ХХ веке небольшие многоквартирники потеряли актуальность. Города застраивались высотками. И хорошо забытую схему строители реанимировали в 2011-2012 гг. Правда, большинство застройщиков в Екатеринбурге, как и власти, уверены: лотхаусы сегодня - не элитное и даже не легитимное жилье, а дешевые квадраты, самовольно построенные благодаря лазейкам в законах.

На протяжении 2012 г. замначальника Главархитектуры Михаил Волков объяснял: лотхаусы – это по сути большие коттеджи, рассчитанные на 15-30 квартир площадью 25-50 кв. м., которые строятся на землях поселений. Чаще всего - на окраинах. Покупателей прельщает цена квартир – она вдвое ниже, чем в обычных высотках. Дешевизна объясняется просто: земля достается застройщику по скромной цене, к тому же нет необходимости подключать дом к городским коммуникациям: в лотхаусах свое отопление, выгребная канализация, а вода поступает из скважины. «В таких домах не хватает напряжения, возникают проблемы с водой и канализацией – так как мощности коммуникаций рассчитаны на частный, а не многоквартирный дом. Сейчас такие застройщики нагло лезут в центр города! Одна контора купила участок возле здания облсуда, снесла на нем избушку и строит многоквартирник на шести сотках», - горячился г-н Волков. При этом напрямую строители лотхаусов закон не нарушают.

Строители ушли в самоволку

По словам президента Уральской палаты недвижимости (УПН) Татьяны Деменок, строительные компании массово начали возводить многоквартирники на землях ИЖС в Екатеринбурге, когда разобрались с тонкостями «дачной амнистии». Федеральный закон разрешил регистрировать право собственности на малоэтажные объекты по упрощенной схеме. До 1 марта 2015 г. оформить индивидуальный дом в собственность можно без разрешений на его строительство и на ввод в эксплуатацию. Именно этой лазейкой в законодательстве пользуются небольшие застройщики - регистрируют здания как объекты ИЖС (не более трех этажей, площадь меньше 1,5 тыс. кв. м.). Затем – продают квартиры. «Вообще-то амнистия была задумана для владельцев давно построенных домов, а не новых зданий. Однако в законе это не прописали», - говорит г-жа Деменок.

Юристы добавляют: Градостроительный и Земельный кодексы написаны с расчетом на то, что владелец индивидуального дома не захочет нанести себе вред. Поэтому ему позволено выделять в объекте доли (например, при разделе имущества или для оформления наследства). От строителя индивидуального жилья не требуется ни проекта, ни допуска СРО – дом строится для себя, а для себя строят качественно. По той же причине закон не требует процедуры приемки объекта в эксплуатацию.

Застройщики лотхаусов де-факто пользуются правами частных лиц: получив землю под ИЖС, возводят многоквартирный объект, делят его на доли и недорого продают их (цена 1 кв. м. в среднем вдвое ниже, чем в обычном доме). «А покупатели не понимают, что попали в кабалу сразу, погнавшись за ценой. Такое жилье стоит недорого только потому, что никакие техусловия не надо выполнять. Нет детских площадок, парковок. Ни продать, ни обменять квартиру в таком доме собственник не сможет без согласия всех жильцов», - комментирует Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал». Он добавляет: из-за бума лотхаусов городские и областные власти рискуют получить вторую волну «обманутых дольщиков».

Мэрия Екатеринбурга в течение последнего года пыталась разобраться с многоквартирниками на землях ИЖС – чиновники подавали в суд на строителей, доказывая, что дома построены незаконно. Дела идут с переменным успехом: два суда власти в прошлом году проиграли. Как считает г-н Крицкий, по двум искам о сносе лотхаусов суд отказал по формальным основаниям: «Никто не хочет народного гнева. Но судья, принимая такое решение, не понимает одного – он защищает мнимые права тех, кто только собирается жить на той или иной территории. Забывая, что на ней давно живут другие граждане. Из-за подобных новостроек у них начинаются перебои с электроснабжением. Это страусиная тактика судей – прятать голову в песок и надеяться, что все разрешится само».

Но снос пошел. Прошлым летом судебная коллегия Свердловского облсуда по гражданским делам постановила снести два многоквартирных дома в переулке Облепиховом. Осенью судебные приставы предписание выполнили. Однако, указывает Татьяна Деменок, это капля в море - всего в 2012 г. аналитики УПН выявили около сотни таких зданий в Кировском, Ленинском и Орджоникидзевском районах города, а также в поселках Совхозный, Большой Исток и в Арамили. Доли в многоквартирниках на землях ИЖС уже купили порядка 2 тыс. екатеринбуржцев. Объединившись, члены УПН обратились к свердловскому губернатору Евгению Куйвашеву с просьбой помочь решить проблему. По словам Дмитрия Нисковских, замминистра строительства и развития инфраструктуры области, региональное правительство создает комиссию, которая намерена ограничить подобные стройки: изменить нормативно-правовые акты области и предложить поправки в федеральные законы.

Власти говорят владельцам квартир в лотхаусах прямым текстом: дольщиками они не являются, на компенсации после сноса дома рассчитывать не могут и действуют на свой страх и риск. Предупреждают и о другой головной боли - перепродать лотхаус или прописать в нем кого-то будет крайне сложно. Для любой сделки понадобится заверенное у нотариуса разрешение всех соседей. Сами собственники квартир считают, что скандал раздувают крупные застройщики. А их дома построены не хуже и не лучше обычных высоток. «За 800 тыс. руб. я купила квартиру в 25 кв. м. в лотхаусе на ул. Орловской. Застройщик на рынке не первый год, проблем не было ни с сетями, ни с деньгами. Каждый покупатель оформляет договор инвестирования – можно вложить деньги и забрать их в любой момент, получив вдобавок 30% суммы. Некоторые поступают именно так. За коммуналку жильцы не переплачивают – скважина своя. Лифта нет – он и не нужен в трехэтажке. Продать долю можно – нужно будет разослать телеграммы всем соседям-собственникам. При желании можно всем собраться и приватизировать дом отдельно по квартирам», - рассказала «ДК» собственница квартиры в лотхаусе.

В других регионах власти относятся к лотхаусам лояльнее. Например, в Московской области, мэр Ногинска Владимир Хватов заявлял, что сносить такие дома не будут: «Снос – это крайняя мера. Сейчас мы работаем с застройщиками, направляем запросы в регистрационную палату, в прокуратуру, чтобы проверить законность строительства. Мы заставляем застройщиков привести в норму документы и оформить все согласно закону».

Острая тема привлекает политиков. В начале марта при поддержке КПРФ в городе прошел митинг: владельцы жилья в лотхаусах требовали узаконить построенные дома и не допустить выселения и сноса. По словам Дмитрия Шадрина, руководителя фракции КРПФ в областном Заксобрании, коммунисты намерены протестовать и дальше: «Мы попытаемся это сделать через нашу фракцию в Госдуме. Как юрист я думаю, что узаконить такие постройки вполне реально», - поясняет он.

Девелоперы не комплексуют

Иной сегмент недвижимости – апартаментные комплексы: высотки с обычными, по сути, квартирами и встроенным сервисом (как в отеле). Юридически апартаменты жильем не являются: застройщики предпочли бы построить на их месте обычные жилые дома. Но не могут.

По словам заместителя гендиректора ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, компаниям приходится искать новый формат – у многих есть участки с целевым использованием под коммерческое строительство, а офисные центры сейчас рынком не востребованы: «В городе строят много бизнес-центров, но загружены они не на 100%. Инвесторов офисная недвижимость привлекает редко, им интереснее торговые объекты, а многие из них вернулись на рынок жилья. Застройщики вынуждены менять формат». Возведение апартаментов в Екатеринбурге набирает обороты – в 2012 г. сразу пять застройщиков объявили о старте строительства таких комплексов. Ранее апартаменты бизнес-класса начала возводить УГМК – в башне «Исеть». «Атомстройкомплекс» открыл нишу апартаментов эконом-сегмента.

Новый формат, как и лотхаусы, городским властям тоже не нравится. Михаил Волков подчеркивает: раз жилье в комплексе апартаментов – это нежилое помещение, значит, на него не распространяются нормы Жилищного кодекса. Прописаться там нельзя, создать ТСЖ – тоже. Налоговых вычетов и льгот по ЖКХ для пенсионеров не будет. Платить, например, за электричество придется в два раза больше, чем в жилом доме. «Апартаменты в моем понимании - это гостиница. А отель не должен распродаваться по номерам», - настаивает г-н Волков. И подчеркивает: госэкспертизу апартаментные комплексы проходят как нежилые объекты: упрощены нормы по инсоляции, здания могут находиться в санитарно-защитных зонах, не располагать инфраструктурой – детскими площадками, парковками. «Поэтому не надо удивляться, если парковка будет сформирована из расчета 1 машиноместо на 10 апартаментов. При том, что для жилья эконом-класса норма составляет 1 место на квартиру, для бизнес-сегмента – 2 к 1», - поясняет Михаил Волков.

Исполнительный директор УПН Рустем Галеев говорит, что владельцы апартаментов в принципе могут перевести нежилой объект в жилой, но придется собрать толстый пакет документов, и получить согласие всех собственников. «Если же один разместит в апартаментах офис и не захочет менять статус объекта, ничего не выйдет. Я убежден, что в итоге апартаментные комплексы превратятся в винегрет, где на одном этаже будут и жить люди, и работать офисы», - поясняет г-н Галеев.

Но при этом эксперты признают: с юридической точки зрения апартаменты, в отличие от лотхаусов, чисты - определение термина есть в приказе Федерального агентства по туризму и в постановлении Госстандарта РФ. Там указано, что апартамент – это номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м., который включает две и более комнат, санузел и кухонное оборудование. Отдельно отмечено, что предназначены апартаменты для временного проживания. По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, экспертиза проверяет, сколько человек будет жить в комплексе, какой объем коммунальных ресурсов они будут потреблять, как будет организована эвакуация в случае пожара и т.д.: «Кроме того, долю в апартаментном комплексе можно оформить в собственность и жить там сколько угодно. А вопрос с пропиской решить просто – оформить временную регистрацию и ежегодно ее продлевать».

Пионеры рынка апартаментов настроены оптимистично: по оценкам «Атомстройкомплекса» новый формат будет востребован, и компания продолжит строить комплексы на Эльмаше, в районе ул. Бабушкина, где у АСК есть порядка 60 га земли. Также недавно застройщик присоединился к проекту «Огни Екатеринбурга», который реализует «Форум групп»: на пересечении ул. Большакова и Белинского запланирован очередной комплекс апартаментов бизнес-класса. Новым игроком на этом рынке в Екатеринбурге может стать и «ЮИТ Уралстрой» - по словам директора по инвестиционному строительству компании Александра Погончика, застройщик оценивает эту возможность: «Интересная тема. Мы рассматриваем площадку на Эльмаше, неподалеку от объекта «Атомстройкомплекса». Но пока это только планы, окончательное решение должно принять руководство концерна ЮИТ»

Юристы Екатеринбурга предлагают узаконить лотхаусы

Екатеринбургские юристы предлагают мэрии узаконить лотхаусы – многоквартирные дома, возведенные на землях ИЖС. Так город может создать прецедент и показать другим мегаполисам, как решить эту проблему.

В течение последнего года мэрия Екатеринбурга пыталась разобраться с многоквартирниками на землях под индивидуальное жилищное строительство – чиновники подавали в суд на застройщиков, доказывая, что дома построены незаконно. Дела идут с переменным успехом: два суда власти в прошлом году проиграли. Как считает управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий, по двум искам о сносе лотхаусов суд отказал по формальным основаниям: «Никто не хочет народного гнева. Но судья, принимая такое решение, не понимает одного – он защищает мнимые права тех, кто только собирается жить на той или иной территории. Забывая, что на ней давно живут другие граждане. Из-за подобных новостроек у них начинаются перебои с электроснабжением. Это страусиная тактика судей – прятать голову в песок и надеяться, что все разрешится само».

Но снос пошел. Прошлым летом судебная коллегия Свердловского облсуда по гражданским делам постановила снести два многоквартирных дома в переулке Облепиховом. Осенью судебные приставы предписание выполнили. Однако, указывает президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок, это капля в море - всего в 2012 г. аналитики УПН выявили около сотни таких зданий в Кировском, Ленинском и Орджоникидзевском районах города, а также в поселках Совхозный, Большой Исток и в Арамили. Доли в многоквартирниках на землях ИЖС уже купили порядка 2 тыс. екатеринбуржцев. Объединившись, члены УПН обратились к свердловскому губернатору Евгению Куйвашеву с просьбой помочь решить проблему.

Власти говорят владельцам квартир в лотхаусах прямым текстом: дольщиками они не являются, на компенсации после сноса дома рассчитывать не могут и действуют на свой страх и риск. Предупреждают и о другой головной боли - перепродать лотхаус или прописать в нем кого-то будет крайне сложно. Для любой сделки понадобится заверенное у нотариуса разрешение всех соседей. Сами собственники квартир считают, что скандал раздувают крупные застройщики. А их дома построены не хуже и не лучше обычных высоток. «За 800 тыс. руб. я купила квартиру в 25 кв. м. в лотхаусе на ул. Орловской. Застройщик на рынке не первый год, проблем не было ни с сетями, ни с деньгами. Каждый покупатель оформляет договор инвестирования – можно вложить деньги и забрать их в любой момент, получив вдобавок 30% суммы. Некоторые поступают именно так. За коммуналку жильцы не переплачивают – скважина своя. Лифта нет – он и не нужен в трехэтажке. Продать долю можно – нужно будет разослать телеграммы всем соседям-собственникам. При желании можно всем собраться и приватизировать дом отдельно по квартирам», - рассказала «ДК» собственница квартиры в лотхаусе.

В других регионах власти относятся к лотхаусам лояльнее. Например, в Московской области, мэр Ногинска Владимир Хватов заявлял, что сносить такие дома не будут: «Снос – это крайняя мера. Сейчас мы работаем с застройщиками, направляем запросы в регистрационную палату, в прокуратуру, чтобы проверить законность строительства. Мы заставляем застройщиков привести в норму документы и оформить все согласно закону».

По подобному пути предлагают пойти свердловские коммунисты: в начале марта при поддержке КПРФ в городе прошел митинг - владельцы жилья в лотхаусах требовали узаконить построенные дома и не допустить выселения и сноса. По словам Дмитрия Шадрина, руководителя фракции КРПФ в областном Заксобрании, коммунисты намерены протестовать и дальше: «Мы попытаемся это сделать через нашу фракцию в Госдуме. Как юрист я думаю, что узаконить такие постройки вполне реально», - поясняет он.

Как добавляет управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА» Иван Волков, компромисс, который бы устраивал и мэрию, и собственников лотхаусов-многоквартирников, и горожан, найти можно: «Я в этом серьезных сложностей не вижу. Если будет принят соответствующий нормативный акт – очень многим людям станет жить легче. Например, Городская дума могла бы изменить в Генплане Екатеринбурга зонирование участков, на которых уже возведено несколько лотхаусов, и разрешить там строительство блокированных двух и трехэтажных домов – это же в компетенции депутатов. Конечно, нужно сразу четко обозначить правила игры и прописать максимум нюансов. Допустим, чтобы пятно застройки на участке не превышало 60-70% от его площади – то есть на 10 сотках дом не может занимать больше 6-7. Или чтобы на одном участке такой же площади не было двух домов. Возможно предусмотреть и другие ограничения, чтобы собственники дачных домиков в черте города и владельцы индивидуальных жилых домов массово не устремились сносить свои фазенды, строить там лотхаусы и продавать доли в них». Г-н Волков прогнозирует: если продолжать сносить лотхаусы, могут начаться массовые скандалы: «Первый митинг по этому поводу мы уже видели. Не думаю, что накануне выборов мэра Екатеринбурга и депутатов Городской думы действующей власти это нужно».

Мой адрес – не дом и не улица

Риски владения жильем в лотхаусе:

Признание в суде дома самовольной постройкой приводит к невозможности сдавать жилье в аренду и продавать его. Предполагает снос дома.

Подключение к существующим сетям без учета общей нагрузки на них ведет к перебоям с водой и теплом как у жителей лотхаусов, так и у их соседей.

Сложности с перепродажей жилья и пропиской родственников: другие собственники (соседи по дому) имеют приоритетное право выкупа доли (квартиры в лотхаусе), когда ее выставят на продажу. Отказ соседей от покупки заверяется нотариально. Чтобы прописать на своей жилплощади кого-либо, необходимо выделить теоретическую долю в реальных метрах.

Отсутствие ответственности застройщика – собственники квартир в лотхаусах не подпадают под действие 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Компенсация за жилье в случае сноса дома им не полагается.

Плюсы лотхаусов в Екатеринбурге

Цена 1 кв. м. – 30-32 тыс. руб.

Сносить нельзя, помиловать

Иван Волков, управляющий партнер юридической фирмы «ЮРЛИГА»:

Я вырос на Уралмаше. Периодически проезжаю по этому району и вижу, как он изменился: появилось довольно много новостроек – двух- и трехэтажных  многоквартирных домов, возведенных на землях ИЖС. Это красивые здания с ухоженными подъездами, выглядят вполне безопасными и надежными. По сравнению с тем, что там было раньше, - прогресс.

Органы местного самоуправления одобряют такое строительство далеко не всегда. Владельцев квартир в таких домах пугают проблемами с коммуникациями, энергетическими коллапсами, поскольку мощности сетей (электрических, водопроводных, канализационных, газовых и т.д.) рассчитаны на индивидуальный частный дом, а пользуются ими сразу несколько семей. Нередко горадминистрация обращается в суд с требованиями признать лотхаусы самовольными постройками. В случае принятия судом положительного решения - устраивают показательные «порки» - сносы многоквартирников, чтобы, так скажем, неповадно было. Как юрист я мэрию понимаю: да, такие дома с точки зрения права незаконны. В городе давно принят Генплан, вся земля зонирована, определены виды целевого назначения участков и их разрешенного использования – никто не может взять и построить в зоне, предназначенной под ИЖС, высотку. Или на участке, где разрешено организовать парковку, поставить жилой дом. Даже если все строительные регламенты, нормы и правила соблюдены.

Власти сегодня предлагают свердловчанам улучшить жилищные условия: в регионе есть несколько программ, в рамках которых можно получить субсидии на покупку жилья или земельные участки - под строительство индивидуальных домов. Но проблема в том, что желающих поучаствовать в таких программах много, а средств для их реализации мало. В своей юридической практике мне приходится представлять интересы молодых семей, которым, например, положены бесплатные участки земли – по областному закону, принятому в 2009 г. Пока они стоят в очереди, у них растут дети, семья становится больше, а потребность в жилье - все серьезнее и важнее. Сейчас молодой семье купить квартиру практически нереально. И, конечно же, когда появляются предложения покупки качественного жилья на более выгодных условиях, люди вкладывают последние деньги для решения наболевшего вопроса и приобретают жилье в лотхаусах.

Поэтому я совершенно не удивляюсь, когда небольшие строительные компании покупают площадки под индивидуальное жилищное строительство и возводят там многоквартирные дома. При этом такие квартиры раскупают мгновенно - именно граждане, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Потому что нормальную полноценную двухкомнатную квартиру в лотхаусе можно приобрести за 750-800 тыс. руб. – то есть в три-четыре раза дешевле, чем в обычном многоквартирном доме. Вот это и называется доступное жилье.

Почему-то некоторым чиновникам в России можно хитрить и обходить законы, а гражданам – категорически нет. Почему собственник участка, не нарушивший строительных норм и правил, прав третьих лиц, построивший безопасный дом из качественных материалов, но нарушивший Градостроительный кодекс (в части размещения на земле ИЖС многоквартирного дома), не может узаконить свое здание? Ведь он продает доступное жилье – чего не могут обеспечить ни власти, ни крупные застройщики, ведь им это просто невыгодно. Я убежден, что у собственников лотхаусов есть шансы легитимировать такие дома в суде - и такие случаи были. В Московской области власти относятся к лотхаусам намного лояльнее, потому что там проблема с нехваткой жилья стоит пожалуй острее, чем в любом российском миллионнике. Так почему бы и нашим властям тоже не решить эту проблему цивилизованно, ведь у города есть возможность стать первым мегаполисом в стране, который с этой задачей справится и создаст тем самым прецедент среди городов-миллионников.

Я в этом серьезных сложностей не вижу. Если будет принят соответствующий нормативный акт – очень многим людям станет жить легче. Например, Городская дума могла бы изменить в Генплане Екатеринбурга зонирование участков, на которых уже возведено несколько лотхаусов, и разрешить там строительство блокированных двух- и трехэтажных домов – это же в компетенции депутатов. Конечно, нужно сразу четко обозначить правила игры и прописать максимум нюансов. Допустим, чтобы пятно застройки на участке не превышало 60-70% от его площади – то есть на 10 сотках дом не может занимать больше 6-7. Или чтобы на одном участке такой же площади не было двух домов. Возможно предусмотреть и другие ограничения, чтобы собственники дачных домиков в черте города и владельцы индивидуальных жилых домов массово не устремились сносить свои фазенды, строить там лотхаусы и продавать доли в них.

Компромисс, который бы устраивал и мэрию, и собственников лотхаусов-многоквартирников, и горожан, найти можно. Если этого не сделать и продолжать репрессии, сносить лотхаусы, не давая доступного жилья, начнутся массовые скандалы. Первый митинг по этому поводу мы уже видели. Не думаю, что накануне выборов мэра Екатеринбурга и депутатов Городской думы действующей власти это нужно.

Покупателей апартаментов в Екатеринбурге предупреждают о рисках

Набирающий обороты в городе формат недвижимости, апартаментные комплексы, не вполне устраивает мэрию – с юридической точки зрения это не жилье. Однако власти дают таким объектам право на жизнь.

Ставший популярным в последние пару лет формат недвижимости – апартаментные комплексы – в Екатеринбурге набирает обороты. В 2012 г. сразу пять застройщиков объявили о старте строительства таких комплексов. Ранее апартаменты бизнес-класса начала возводить УГМК – в башне «Исеть». «Атомстройкомплекс» открыл нишу апартаментов эконом-сегмента. По словам заместителя гендиректора ЦН «Северная казна» Павла Маслихина, компаниям приходится искать новый формат – у многих есть участки с целевым использованием под коммерческое строительство, а офисные центры сейчас рынком не востребованы: «В городе строят много бизнес-центров, но загружены они не на 100%. Инвесторов офисная недвижимость привлекает редко, им интереснее торговые объекты, а многие из них вернулись на рынок жилья. Застройщики вынуждены менять формат».

Городским властям апартаментные комплексы не нравятся. По словам замначальника Главархитектуры Михаила Волкова, раз жилье в комплексе апартаментов – это нежилое помещение, значит, на него не распространяются нормы Жилищного кодекса. Прописаться там нельзя, создать ТСЖ – тоже. Налоговых вычетов и льгот по ЖКХ для пенсионеров не будет. Платить, например, за электричество придется в два раза больше, чем в жилом доме. «Апартаменты в моем понимании - это гостиница. А отель не должен распродаваться по номерам», - настаивает г-н Волков. И подчеркивает: госэкспертизу апартаментные комплексы проходят как нежилые объекты: упрощены нормы по инсоляции, здания могут находиться в санитарно-защитных зонах, не располагать инфраструктурой – детскими площадками, парковками. «Поэтому не надо удивляться, если парковка будет сформирована из расчета 1 машиноместо на 10 апартаментов. При том, что для жилья эконом-класса норма составляет 1 место на квартиру, для бизнес-сегмента – 2 к 1», - поясняет Михаил Волков.

Исполнительный директор УПН Рустем Галеев говорит, что владельцы апартаментов в принципе могут перевести нежилой объект в жилой, но придется собрать толстый пакет документов, и получить согласие всех собственников. «Если же один разместит в апартаментах офис и не захочет менять статус объекта, ничего не выйдет. Я убежден, что в итоге апартаментные комплексы превратятся в винегрет, где на одном этаже будут и жить люди, и работать офисы», - поясняет г-н Галеев.

Но при этом эксперты признают: с юридической точки зрения апартаменты, в отличие от лотхаусов, чисты - определение термина есть в приказе Федерального агентства по туризму и в постановлении Госстандарта РФ. Там указано, что апартамент – это номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м., который включает две и более комнат, санузел и кухонное оборудование. Отдельно отмечено, что предназначены апартаменты для временного проживания. По словам исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, экспертиза проверяет, сколько человек будет жить в комплексе, какой объем коммунальных ресурсов они будут потреблять, как будет организована эвакуация в случае пожара и т.д. Кроме того, долю в апартаментном комплексе можно оформить в собственность и жить там сколько угодно. А вопрос с пропиской решить просто – оформить временную регистрацию и ежегодно ее продлевать.

Пионеры рынка апартаментов настроены оптимистично: по оценкам «Атомстройкомплекса» новый формат будет востребован, и компания продолжит строить комплексы на Эльмаше, в районе ул. Бабушкина, где у АСК есть порядка 60 га земли. Также недавно застройщик присоединился к проекту «Огни Екатеринбурга», который реализует «Форум групп»: на пересечении ул. Большакова и Белинского запланирован очередной комплекс апартаментов бизнес-класса. Новым игроком на этом рынке в Екатеринбурге может стать и «ЮИТ Уралстрой» - по словам директора по инвестиционному строительству компании Александра Погончика, застройщик оценивает эту возможность: «Интересная тема. Мы рассматриваем площадку на Эльмаше, неподалеку от объекта «Атомстройкомплекса». Но пока это только планы, окончательное решение должно принять руководство концерна ЮИТ».

Пройдите в нумера

Риски владения апартаментами:

Юридический статус нежилой недвижимости: квартиры в глазах закона приравнены к гостиничным номерам. Отсюда:

Невозможность оформить постоянную прописку

Невозможность создать ТСЖ в доме

Невозможность получить налоговый вычет при покупке апартаментов

Невозможность получить льготы на оплату услуг ЖКХ

Расчет коммунальных ресурсов по нормативам для юридических лиц (счета за услуги значительно больше, чем в обычном доме)

Право застройщика придерживаться стандартов и норм для нежилой недвижимости (упрощенные нормы по инсоляции, отсутствие инфраструктуры – детских площадок, упрощенные требования по числу машино-мест на парковке).

Плюсы апартаментов в Екатеринбурге

Фактически апартаменты в городе строят по нормам для жилья

Участие застройщиков-лидеров рынка и снисходительное отношение властей делают возможным перевод таких домов в категорию жилых

Есть общедомовые сервисные службы, рум-сервис.

Лотхаусы оккупировали городские окраины

Аналитики УПН насчитали в городе и окрестностях порядка ста многоквартирников, построенных на землях ИЖС. При этом в официальный список областного минстроя попало 40 таких объектов в Екатеринбурге.

Мэрия Екатеринбурга в течение последнего года пыталась разобраться с многоквартирниками на землях ИЖС – чиновники подавали в суд на строителей, доказывая, что дома построены незаконно. Дела идут с переменным успехом: два суда власти в прошлом году проиграли, девять - выиграли. Как считает управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий, по двум искам о сносе лотхаусов суд отказал по формальным основаниям: «Никто не хочет народного гнева. Но судья, принимая такое решение, не понимает одного – он защищает мнимые права тех, кто только собирается жить на той или иной территории. Забывая, что на ней давно живут другие граждане. Из-за подобных новостроек у них начинаются перебои с электроснабжением. Это страусиная тактика судей – прятать голову в песок и надеяться, что все разрешится само».

Но снос пошел. Прошлым летом судебная коллегия Свердловского облсуда по гражданским делам постановила снести два многоквартирных дома в переулке Облепиховом. Осенью судебные приставы предписание выполнили. Однако, указывает президент Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок, это капля в море - всего в 2012 г. аналитики УПН выявили около сотни таких зданий в Кировском, Ленинском и Орджоникидзевском районах города, а также в поселках Совхозный, Большой Исток и в Арамили. Доли в многоквартирниках на землях ИЖС уже купили порядка 2 тыс. екатеринбуржцев. Объединившись, члены УПН обратились к свердловскому губернатору Евгению Куйвашеву с просьбой помочь решить проблему. По словам Дмитрия Нисковских, замминистра строительства и развития инфраструктуры области, региональное правительство создает комиссию, которая намерена ограничить подобные стройки: изменить нормативно-правовые акты области и предложить поправки в федеральные законы.

Другой новый для города формат – апартаментные комплексы, как и лотхаусы, городским властям тоже не нравится. Замглавы Главархитектуры Михаил Волков подчеркивает: раз жилье в комплексе апартаментов – это нежилое помещение, значит, на него не распространяются нормы Жилищного кодекса. Прописаться там нельзя, создать ТСЖ – тоже. Налоговых вычетов и льгот по ЖКХ для пенсионеров не будет. Платить, например, за электричество придется в два раза больше, чем в жилом доме. «Апартаменты в моем понимании - это гостиница. А отель не должен распродаваться по номерам», - настаивает г-н Волков. И подчеркивает: госэкспертизу апартаментные комплексы проходят как нежилые объекты: упрощены нормы по инсоляции, здания могут находиться в санитарно-защитных зонах, не располагать инфраструктурой – детскими площадками, парковками. «Поэтому не надо удивляться, если парковка будет сформирована из расчета 1 машиноместо на 10 апартаментов. При том, что для жилья эконом-класса норма составляет 1 место на квартиру, для бизнес-сегмента – 2 к 1», - поясняет Михаил Волков.

Но при этом эксперты признают: с юридической точки зрения апартаменты, в отличие от лотхаусов, чисты - определение термина есть в приказе Федерального агентства по туризму и в постановлении Госстандарта РФ. Там указано, что апартамент – это номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м., который включает две и более комнат, санузел и кухонное оборудование. Отдельно отмечено, что предназначены апартаменты для временного проживания. Долю в апартаментном комплексе можно оформить в собственность и жить там сколько угодно. А вопрос с пропиской решить просто – оформить временную регистрацию и ежегодно ее продлевать.

Пионеры рынка апартаментов настроены оптимистично: по оценкам «Атомстройкомплекса» новый формат будет востребован, и компания продолжит строить комплексы на Эльмаше, в районе ул. Бабушкина, где у АСК есть порядка 60 га земли. Также недавно застройщик присоединился к проекту «Огни Екатеринбурга», который реализует «Форум групп»: на пересечении ул. Большакова и Белинского запланирован очередной комплекс апартаментов бизнес-класса. Новым игроком на этом рынке в Екатеринбурге может стать и «ЮИТ Уралстрой» - по словам директора по инвестиционному строительству компании Александра Погончика, застройщик оценивает эту возможность: «Интересная тема. Мы рассматриваем площадку на Эльмаше, неподалеку от объекта «Атомстройкомплекса». Но пока это только планы, окончательное решение должно принять руководство концерна ЮИТ».