Офисная недвижимость класса Б

Офисы класса B практически ничем не отличаются от офисов класса А, утверждают некоторые участники рынка коммерческой недвижимости. Вопрос в том, стоит ли платить больше, если отличия минимальны. Впрочем, экономия может выйти боком: слишком уж разные оценки «классности» в российских офисах. 

 

Деление офисной недвижимости на классы «А», «В», «С» и «D» — практика мировая, общеизвестная. Например, в США разработкой параметров и присвоением класса тому или иному бизнес‑центру занимаются Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. 

 

В России найти единую классификацию вряд ли получится — нет отраслевой организации, которая была бы авторитетной для абсолютного большинства участников рынка коммерческой недвижимости и создала такую систему оценки. Одни участники рынка утверждают, что впервые российская классификация была разработана в 2009 г. Гильдией управляющих и девелоперов, другие — ссылаются на Московский исследовательский форум, разработавший некий отраслевой стандарт. 

 

Российские классификации хоть и адаптированы к нашим реалиям, но все же списаны с западных: все то же «буквенное» деление, где объекты класса «А» — это лучшие и безупречные предложения на рынке недвижимости. Здесь вам и престиж, и удобное расположение, и оборудование по последнему слову техники, и зависть конкурентов. Но при этом сами участники рынка коммерческой недвижимости признаются, что зачастую бизнес‑центры класса «В» (тем более, «В+») мало отличаются от БЦ, которые получили более высокую оценку.

Как правило, российский офисные «бэшки» — это бывшие офисы А‑класса после 5‑7 лет эксплуатации. Пожалуй, не самая приятная новость для тех, кто только что въехал в новенький высококлассный офис. Впрочем, как всегда, не все так очевидно.

 

Присвоение класса зависит не только от года постройки здания. Учитывается месторасположение, транспортная доступность, конструктивные особенности, планировка, качество инженерных систем, наличие парковки и всевозможных служб (охраны, администрирования, сервиса). И во всем этом различия между офисами класса «А» и «В» могут быть весьма существенными. Так, для офисов самого высокого класса обязательно отсутствие по соседству промышленных предприятий и объектов, негативно влияющих на имидж (например, свалка или кладбище). Другое необходимое условие — наличие в 10‑15 минутах ходьбы станций метро, остановок общественного транспорта, удобных подъездных путей и дорожных развязок. Для офисов В‑класса эти критерии считаются факультативными, согласно многим классификациям.

 

То же и с парковками — многие классификаторы наличие подземного паркинга в офисных центрах класса «В» относят к разряду необязательных критериев. И с инженерными особенностями так же: одни стандарты регламентируют в БЦ класса «В» присутствие нескольких провайдеров связи, возможность создания индивидуального микроклимата в каждом отдельном блоке, другие относят все это к критериям необязательным. 

 

Такая разница во взглядах должна насторожить арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Принимая решение о расположении своей компании в бизнес‑центре класса «В», стоит поинтересоваться у представителей управляющей компании, какой именно классификацией они руководствовались. Благо, большинство стандартов от самых разных авторов без труда можно найти в сети.

 

Более того, во многих регионах разработаны локальные классификации, так как участники рынка справедливо посчитали, что оценивать столичные и провинциальные бизнес‑центры одинаково было бы некорректно. Например, такая классификация разработана в Екатеринбурге — ее авторами стали эксперты местного представительства Гильдии управляющих и девелоперов.

 

Впрочем, впадать в крайность и утверждать, что региональные бизнес‑центры В‑класса с московскими ни в какое сравнение не лезут, тоже не стоит. «ДК» изучил предложения на рынке коммерческой недвижимости В‑класса в Москве и в некоторых российских мегаполисах. Из обзора, приведенного ниже, видно, что найти качественный объект можно и в российских регионах: свободные планировки, современное оборудование, минимально необходимая инфраструктура и инженерное обеспечение — стандартный набор многих современных бизнес‑центров (офисы класса С и D под это утверждение не попадают). 

 

Различия лишь в наборе дополнительных опций (сервис, возможности для бизнеса и т.д.) — но это, скорее, вопрос грамотного управления офисной недвижимостью. При наличии такового, казалось бы, невыдающийся В‑класс может быть конкурентоспособным на протяжении долгого времени. А при отсутствии — даже самый современный офис А‑класса очень скоро будет оцениваться гораздо ниже.

Иллюстрация: Юрий Прохоров, "Деловой квартал"

Год постройки: 2014. Класс: B+. Где искать: Юго‑­Восточный административный округ, ул. Часовая, 28 (в районе ст. метро «Сокол»). Площадь офисов: вся офисная часть комплекса занимает 28 тыс. кв.м, офисные блоки площадью от 45 кв.м, помещения с отдельным входом — 75‑300 кв.м. Описание: офисные помещения на территории одноименного многофункционального ЖК, представлены офисные и торговые помещения в отдельно стоящих зданиях и на первых этажах жилых домов (всего пять зданий), огороженная территория, контроль доступа, система охраны, парковка на 240 м/мест (аренда оплачивается дополнительно), помещения продаются без отделки. Офисные опции: интернет, телефон. Инфраструктура: внутри жилого комплекса и по соседству — магазины, банкоматы и отделения банков, рестораны, химчистка. Стоимость покупки/аренды: помещение (93 кв.м) в торговой галерее продается за 112,3 тыс. руб./кв.м, офис в отдельно стоящем здании (1 этаж, 418,9 кв.м, высота потолков — 3,3 м) оценен в 245,3 тыс. руб./кв.м., то есть более 102 млн руб. за объект. Дополнительные условия: возможна покупка всего отдельно стоящего особняка под офис (более 370 кв.м). 

Год постройки: 2007. Класс: B‑. Где искать: Первомайский район, ул. Менжинского, 2л. Площадь офисов: арендопригодная площадь — 6 тыс. кв.м, представлены помещения от 15 кв.м, свободные помещения от 16 до 108 кв.м. Описание: 4‑этажное офисное здание общей площадью 10 тыс. кв.м, высота потолков — 3,1 м, помещения с чистовой отделкой, система кондиционирования, круглосуточная охрана и система контроля доступа (возможен круглосуточный доступ в здание), коммунальное и эксплуатационное управление зданием, административный и хозяйственный менеджмент для арендаторов, охраняемая открытая парковка на 150 м/мест. Офисные опции: интернет проведен в каждом офисе (за дополнительную плату возможен высокоскоростной доступ), телефонные линии предоставлены несколькими провайдерами связи, услуги центральной рецепции. Инфраструктура: конференц‑зал, кафе, торговые автоматы, терминалы оплаты. Стоимость покупки/аренды: площади сдаются в аренду — 650 руб./кв.м в месяц с учетом НДС; в стоимость аренды входят техническое обслуживание здания, коммунальные услуги, уборка мест общего пользования и офиса (один раз в неделю, ежедневный вынос мусора), круглосуточная охрана здания, система охранной и пожарной сигнализации, предоставление телефонных линий). Дополнительные условия: минимальный срок аренды — 11 месяцев с правом пролонгации, электроэнергия оплачивается дополнительно по счетчику.

Год постройки: 2010. Класс: B+. Где искать: Нижегородский район, ул. Горького, 195.Площадь офисов: в наличии офисные и торговые помещения площадью от 21 кв.м до 647 кв.м (общая площадь здания 11,6 тыс. кв.м). Описание: 15‑этажный бизнес‑центр расположен в деловой части города, центральная система пожаротушения, три современных лифта, двухуровневый подземный паркинг, охраняемая открытая гостевая парковка, система видеонаблюдения по периметру и внутри здания, круглосуточная охрана, клининговые услуги от управляющей компании. В наличии помещения с ремонтом и без. Офисные опции: IP‑телефония и интернет от четырех провайдеров. Инфраструктура: ресторан, медицинский центр, салон красоты. Стоимость покупки/аренды: арендная ставка — 750‑800 руб. в месяц, на продажу выставлены офисы и торговые помещения площадью за 75‑130 тыс. руб./кв.м (в некоторых из помещений есть арендаторы). Парковочное место в подземном паркинге можно арендовать (4 тыс. руб./месяц) или купить (1 млн руб.). Дополнительные условия: минимальная арендуемая площадь в БЦ — 136 кв.м, в стоимость аренды не входят расходы на электроэнергию (оплачивается дополнительно по счетчику) и охрану, коммунальные платежи (в среднем — 80 руб. за «квадрат»). Ремонт в арендуемых помещениях — в счет арендной платы.

Год постройки: с 2007 г. (поэтапная застройка корпусов и производственных линий). Класс: в бизнес‑центрах на территории технополиса представлены офисы класса «B», «В+», «С». Где искать: в северо‑западной части Казани на въезда в город со стороны автомобильной трассы М‑7 «Волга». Площадь офисов: в наличие офисные помещения от 12 кв.м до 469,7 кв.м. Описание: на территории в 131 га расположены производственные, складские и офисные помещения. Представлены офисы с черновой отделкой или с ремонтом, возможны варианты с индивидуальными входными группами. Во всех офисах проведены необходимые коммуникации (вода, канализация, электричество, тепло). Охраняемый наземный паркинг, круглосуточное видеонаблюдение, клининговые услуги. Офисные опции: административная и маркетинговая поддержка, современное телекоммуникационное оборудование. Инфраструктура: кафе. Стоимость покупки/аренды: арендная ставка составляет 400‑850 руб./кв.м в месяц. Одно из свободных помещений площадью 236,9 кв.м с черновой отделкой сдается за 650 руб./кв.м ежемесячно (с черновой отделкой, арендатору предложено сделать ремонт за свой счет при условии заключения договора на срок не менее пяти лет), арендная ставка на это же помещение с ремонтом — 900 руб./кв.м в месяц. Возможна покупка помещения под офис и/или небольшое производство (в наличии двухэтажное здание бывшего кинотеатра площадью 441,3 кв.м, требуется ремонт, стоимость — 9,99 млн руб.). Дополнительные условия: льготные финансовые и лизинговые предложения от банков‑партнеров для резидентов технополиса, возможно предоставление налоговых льгот (освобождение от транспортного и земельного налогов, снижение налогов на имущество и прибыль).

Иллюстрация: Юрий Прохоров, "Деловой квартал"

Год постройки: 2000. Класс: В. Где искать: в центре города, проспект Ленина, 21в. Площадь офисов: от 15 кв.м до 2 тыс. кв.м. Описание: офисная часть расположена с третьего по седьмой этажи здания, помещения сдаются в аренду с ремонтом, проведены все коммуникации, установлена система кондиционирования, удобные подъездные пути. Офисные опции: выделенные интернет‑каналы и другие современные виды связи. Инфраструктура: кафе, ресторан, конференц‑зал, оборудованные помещения для проведения переговоров, семинаров и брифингов, отделения банков, кабинет нотариуса, страховые компании, кадровое агентство, турфирмы, авиа‑ и железнодорожные кассы, косметологический кабинет, салон‑парикмахерская, стоматологическая клиника, в шаговой доступности — отель (в том числе, номера представительского класса). Стоимость покупки/аренды: арендная ставка — от 400 до 1 тыс. руб. за «квадрат» ежемесячно. Дополнительные условия: эксплуатационно‑­коммунальные платежи в стоимость аренды не входят.

Год постройки: 2011. Класс: В+. Где искать: в центральной части города, Октябрьский район, ул. Мамина‑Сибиряка, 101. Площадь офисов: 40‑800 кв.м. Описание: 17‑этажное офисное здание, двухконтурная система электроснабжения (бытовая и компьютерная), централизованная приточно‑вытяжная вентиляция (на каждом этаже и в каждом блоке отдельная установка), системы пожаротушения, пожарная сигнализация, сблокированная с пожарной автоматикой, интеллектуальные системы безопасности, в том числе централизованная система видеонаблюдения (наружные и внутренние камеры слежения), охранная сигнализация (датчики на движение внутри здания, датчики на разбивание на окнах), тревожные кнопки — радио‑ и стационарные, система контроля доступа, круглосуточная охрана здания и прилегающей территории, трехуровневый подземный паркинг на 324 м/места, обслуживание всех систем здания профессиональной управляющей компанией. Офисные опции: собственная АТС, оптико‑волоконная система телекоммуникаций, универсальная система телефонии и передачи данных, выделенные каналы Интернет камера хранения для арендаторов и собственников торговых и офисных помещений (аренда — 15 руб./кв.м). Инфраструктура: конференц‑зал (138,1 кв.м), торговая галерея, рестораны, кафе, туристические компании, салоны красоты, агентства недвижимости, химчистка, прокат велосипедов. Стоимость покупки/аренды: продажа офисов по цене от 80 тыс. руб./кв.м, арендные ставки — от 500 руб./кв.м ежемесячно. Дополнительные условия: действуют акции — рекламная кампания за счет УК при покупке помещения, размещение световой рекламной конструкции на самой высокой точке БЦ при покупке эксклюзивного помещения с панорамным видом на город (лофт‑апартаменты площадью 116,3 кв.м, 120 тыс. руб. за «квадрат»). При аренде парковочного места скидка 15% на второе и последующие места. 

Год постройки: 2009. Класс: В+. Где искать: в Центральном районе ул. Октябрьская магистраль, 2. Площадь офисов: от 35 кв.м до 1,2 тыс. кв.м Описание: современное офисное здание общей площадью 23 тыс. кв.м (арендопригодная площадь — 20 тыс. кв.м), подземный двухуровневый паркинг на 82 м/места, наземный на 100 м/мест, центральная система приточно‑вытяжной вентиляции с механическим и естественным побуждением, мультисплит системы кондиционирования самостоятельные для каждого этажа, система наружного и внутреннего видеонаблюдения, охранно‑пожарная сигнализация, открытая планировка, подвесные потолки (высота — 2,7 м), состояние отделки — shell&core. Офисные опции: телефонная связь, оптико‑волоконные телекоммуникации, выделенные линии интернет, возможна организация кухонь и санитарных помещений на территории арендуемых площадей. Инфраструктура: конференц‑зал на 50 человек, отделение банка, столовая, бар. Стоимость покупки/аренды: арендная ставка — от 900 до 1,1 тыс. руб./кв.м ежемесячно. Дополнительные условия: минимальный срок аренды — 3 года, обязательно внесение трехмесячного депозита, стоимость аренды включает НДС и все услуги. 

Год постройки: 2010. Класс: В+. Где искать: на берегу Енисея, в Советском районе, ул. Партизана Железняка, 35а. Площадь офисов: 35‑600 кв.м. Описание: БЦ расположен в современном 12‑этажном здании выставочно‑сервисного центра Lexus, офисы сдаются в состоянии «open space» (свободные планировки, возможность самостоятельной организации пространства с помощью перегородок, возможно размещение на нескольких уровнях), в каждом офисе предусмотрена возможность подключения к комплексной системе климат‑контроля, системе автоматизированного контроля инженерного обеспечения, действует система электронных пропусков. Здание оборудовано охранно‑пожарной сигнализацией, приточно‑вытяжной вентиляцией, двухуровневый подземный паркинг и наземная парковка. Офисные опции: центральная рецепция, зона ожидания, оптико‑волоконные телекоммуникации, в каждом офисе может быть установлено необходимое количество телефонов (внутренняя АТС). Инфраструктура: кафе, два конференц‑зала (вместимостью 40 и 250 человек, различные варианты планировки — круглый стол, лекционная аудитория) с возможностью подключения демонстрационной, компьютерной техники, аудио‑ и видео‑аппаратуры. Стоимость покупки/аренды: арендные ставки предоставляются по запросу (порядка 1,5 тыс. руб/кв.м ежемесячно). Дополнительные условия: минимальный срок аренды — 11 месяцев с правом пролонгации, требуется ежемесячная предоплата. В стоимость аренды включены коммунальные услуги и электроэнергия, одно м/место на каждые 70 кв.м арендуемой площади, подключение телефонных номеров, уборка помещений общего пользования, услуги центральной рецепции, круглосуточная охрана.

Юлия Шаехова