Покупка бюджетной квартиры как инвестиция

Купить дешевые квадратные метры, чтобы потом легко продать или сдать (рынок в этом сегменте огромен). При этом значительно приумножить свои капиталы. Примерно так представляет большинство вложения в бюджетную жилую недвижимость. На деле же баснословный рентный доход — лишь в теории, а деньги, потраченные на покупку, возвращаются очень долго.

И если вы в числе тех счастливчиков, чье финансовое состояние не пошатнулось и у вас есть свободные средства, не один эксперт весьма уверенно посоветует вам прикупить парочку квартир, чтобы сдавать их или продать, дождавшись закономерного повышения цен. Казалось бы, очень удачно все складывается: и деньги не потеряете, и несколько лет будете получать стабильный доход от сдачи квартир в аренду. Но это только одна сторона медали.

Обратная сторона — не всегда регулярный и высокий рентный доход и, как следствие, крайне медленные сроки окупаемости. Давайте считать: вы покупаете 1‑комнатную квартиру в Москве за 6,6 млн руб. В строящемся доме, пусть в Бирюлево, зато никакой не пригород, метро под боком, развитые транспортная и социальная инфраструктуры. При этом вы предварительно узнали, что в этом же жилом комплексе уже в готовых домах сдаются в аренду квартиры за 40 тыс. руб. Получается, в год вы сможете выручить 480 тыс. руб., а то и больше (возьмете и поднимете арендную плату через пару месяцев — дело хозяйское). Получается доходность 7% годовых. Мало того, что будете ежемесячно получать прибавку к своему традиционному бюджету, да и потраченные деньги вернутся к вам лет через тринадцать.

Или же еще один вариант, гораздо бюджетнее и привлекательнее. Потратить чуть больше миллиона на квартиру‑студию в современном жилом комплексе в Новосибирске, сдать ее за 25‑28 тыс. руб. То есть окупить затраты за какие‑то три года. А через несколько лет эта же квартира, купленная когда‑то у застройщика на этапе возведения дома, на вторичном рынке поднимется в цене на 15%, а то и все 30%.

А теперь — как все будет на самом деле. Квартиры в новостройках, как правило, сдаются в черновой отделке. То есть вам придется потратиться на ремонт. Даже если квартиру вы покупаете с минимальным косметическим ремонтом, мебель и некоторую бытовую технику вам приобрести все же придется. Причем, чем серьезнее ваши амбиции как у рантье, тем больше денег придется потратить: учтите, что максимальные арендные ставки распространяются на квартиры с качественным ремонтом и не самой дешевой обстановкой. То есть к стоимости квартиры прибавляйте не меньше 500‑600 тыс. руб. — это на самый скромный ремонт и дешевый минимальный набор мебели.

С арендаторами тоже не всегда все гладко бывает — для начала их нужно найти, а потом и удержать. Не забудьте про коммунальные платежи и неизбежные расходы на ремонт: за десять лет квартира наверняка потеряет товарный вид, и для поддержания высокой арендной ставки придется делать косметический ремонт и обновить мебель.

Тем не менее, покупка недвижимости ради сохранения капитала не лишена смысла. По мнению многих аналитиков, это наименее рискованный способ для непрофессиональных инвесторов. Нужно лишь выбрать для этого удачный момент. И, по прогнозам экспертов, он вот‑вот настанет: ситуация на мировой политической арене и экономическая нестабильность приведут если и не к обвалу цен, то к их плавному снижению на 10‑15%. Главное — выбрать достойный вариант: квартира для рентного бизнеса должна быть качественной, удачно расположена — гораздо больше шансов найти платежеспособного арендатора в новую чистую квартиру. Таких вариантов пока на рынке достаточно, в чем «ДК» убедился, изучив предложения в новостройках эконом‑класса в некоторых российских миллионниках. Для наглядности в представленный ниже обзор включены данные о средней цене квадратного метра на вторичном рынке и размер арендных ставок.

Иллюстрация: Юрий Прохоров, "Деловой квартал"

Москва

1‑комнатная квартира в мкр. Царицыно

Где искать: Южный административный округ, Бирюлево Восточное. Готовность: сдача в эксплуатацию запланирована на четвертый квартал 2014 г.  Продавец: застройщик (первичный рынок). Типдома: монолитно‑кирпичный. Площадь: 45,4 кв. м (жилая — 43,3 кв. м, кухня — 11,3 кв. м). Описание: квартира‑­студия (кухня объединена с гостиной), один совмещенный сан­узел, гардеробная 1,65 кв. м, балкон 3,92 кв. м. Проектом предусмотрено возведение подземных паркингов. Транспортная доступность — 7 минут езды до станции метро «Царицыно». Стоимость: 6,62 млн руб. (146 тыс. руб./кв. м без отделки, с чистовой отделкой — 158 тыс. руб. за квадрат). Средняя цена* ­квадрата на вторичном ­рынке в том же районе: 145,4 тыс. руб./кв. м в 1‑комнатной квартире.Предложения по аренде* аналогичных квартир: от 26 тыс. руб./месяц. В ЖК «Царицыно» 1‑комнатная квартира площадью 56 кв. м (готова к проживанию — ремонт, вся необходимая мебель) — 40 тыс. руб. ежемесячно.

Ростов‑на‑Дону

1‑комнатная квартира

Где искать: Железнодорожный район, жилой комплекс на ул. Заводской, 1/38. Готовность: сдан в конце 2013 г. Продавец: собственник (вторичный рынок). Тип дома: монолитно‑кирпичный.Площадь: 51 кв. м (жилая — 20 кв. м, кухня — 13 кв. м). Описание: срочно продается 1‑комнатная квартира (цена снижена за срочность), отделка — стройвариант (пластиковые окна, лоджия застеклена, установлены радиаторы, приборы учета, смонтированы вводы под сантехнику). Во дворе дома есть неохраняемая парковка. Стоимость: 2,1 млн руб. (41,1 тыс. руб./кв. м). Средняяцена* квадрата в том же районе: на 1‑комнатные квартиры — 63,1 тыс. руб./кв. м. Предложения по аренде* аналогичных квартир: самый дешевый из предложенных вариантов — 12 тыс. руб. в месяц за квартиру площадью 35 кв. м в старом доме, самый дорогой — 28 тыс. руб. ежемесячно (квартира 64 кв. м в элитном доме).

Нижний Новгород

2‑комнатная квартира в ЖК «Подкова Приокская»

Где искать: Приокский район, ул. Горная. Готовность: окончание строительства по плану — третий квартал 2015 г. Продавец: застройщик. Тип дома: монолитно‑кирпичный. Площадь: 75,5 кв. м (жилая — 41,9 кв. м, кухня — 12,2 кв. м). Описание: изолированные комнаты, раздельный сан­узел, балкон (6,3 кв. м), последний этаж в 17‑этажном доме. В ЖК предусмотрен подземный паркинг.Стоимость: 4,23 млн руб. (56 тыс. руб. за квадрат). Средняя цена* квадрата в том же районе: на вторичном рынке цена 2‑комнатных квартир — 68,3 тыс. руб./кв. м. Предложения по аренде*аналогичных квартир: от 10 тыс. руб. за 2‑комнатную квартиру площадью 35 кв. м на первом этаже двухэтажного дома до 45,5 тыс. руб. за «двушку» в 70 кв. м с дизайнерским ремонтом. На ул. Горной средняя стоимость аренды — 17‑20 тыс. руб.

Казань

3‑комнатная квартира в жилой новостройке

Где искать: Советский район, ул. Даурская. Готовность: сдача в эксплуатацию — третий квартал 2014 г. Продавец: застройщик. Тип дома: кирпичный. Площадь: 92,9 кв. м (жилая — 53,4 кв. м, кухня — 13,6 кв. м). Описание: квартира сдается с черновой отделкой, установлены межкомнатные гипсолитовые перегородки, комнаты изолированные, раздельный санузел, два балкона (5,8 кв. м и 4,2 кв. м). Этаж — пятый из десяти. Стоимость: 4,83 млн руб. (52 тыс. руб./кв. м). Средняя цена* квадрата в том же районе: 64,2 тыс. руб./кв. м в 3‑комнатной квартире. Предложения по аренде*аналогичных квартир: от 11 тыс. руб. (79 кв. м, ремонт, бытовая техника и мебель) до 70 тыс. руб. ежемесячно (174 кв. м, качественный современный ремонт, дорогая мебель, техника, в стоимость аренды входит пользование парковочным местом в подземном паркинге).

Челябинск

1‑комнатная квартира в ЖК «Ленинские высотки»

Где искать: Ленинский район, ул. Бобруйская. Готовность: три дома из семи сданы, остальные — конец 2014 г. — середина 2015 г. Продавец: застройщик. Тип дома: монолитно‑­каркасный. Площадь:38 кв. м (жилая — 18,2 кв. м, кухня — 10,5 кв. м, прихожая — 4,3 кв. м). Описание: квартира сдается в эксплуатацию с предчистовой отделкой — выравнен пол, оштукатурены стены, разводка электрики по квартире, водопровода и канализации с установленными приборами учета, пластиковые стеклопакеты, металлическая входная дверь. В квартире совмещенный санузел, лоджия.Стоимость: от 1,78 млн руб. (46,9 тыс. руб./кв. м). Средняя цена* квадрата в том же районе: 44,8 тыс. руб. в 1‑комнатной квартире. Предложения по аренде* аналогичных квартир: от 8 тыс. руб. ежемесячно за квартиру площадью 36 кв. м в старой пятиэтажке до 18 тыс. руб./месяц за 1‑комнатную 58 кв. м в современном ЖК 2013 г. постройки.

Иллюстрация: Юрий Прохоров, "Деловой квартал"

Екатеринбург

2‑комнатная квартира в новостройке

Где искать: Кировский район, мкр. ЖБИ, ул. Новгородцевой. Готовность: сдача в эксплуатацию — третий квартал 2015 г. Продавец: застройщик. Тип дома: монолитный железобетон (предполагается реконструкция офисно‑торгового здания в жилой дом). Площадь: 57,28 кв. м (кухня — 11 кв. м, жилые комнаты — 10,7 кв. м и 16,1 кв. м). Описание: квартира на 11 этаже 25‑этажного дома, чистовая отделка, раздельный сан­узел, лоджия (выход из кухни, 2,65 кв. м), прихожая — 9,3 кв. м, установлены приборы учета. Стоимость: 3,6 млн руб. (63 тыс. руб./кв. м). Средняя цена* квадрата в том же районе: 2‑комнатная на вторичном рынке продается за 80,6 тыс. руб./кв. м. Предложения по аренде* аналогичных квартир: от 7,6 тыс. руб. ежемесячно за «двушку» (39 кв. м, панельный дом, выполнен косметический ремонт, есть мебель) до 70 тыс. руб. ежемесячно за 2‑комнатную площадью 76 кв. м в элитном ЖК (ремонт, мебель, техника).

Новосибирск

Квартира‑студия в новостройке мкр. «Дивногорский»

Где искать: Ленинский район, на пересечении ул. Большой и Дивногорской. Готовность: сдача в эксплуатацию запланирована на декабрь 2014 г. Продавец: застройщик. Тип дома: кирпичный.Площадь: 24,18 кв. м. Описание: квартира‑студия на первом этаже, в черновой отделке — штукатурка стен и перегородок, затирка полов, звуко‑ и гидроизоляция, стяжка по перекрытиям, установлены радиаторы и приборы учета, входная дверь, на окнах — пластиковые стеклопакеты. В квартире один совмещенный санузел. Стоимость: 1,03 млн руб. (42,8 тыс. руб./кв. м). Средняяцена* квадрата в том же районе: 1‑комнатная квартира на вторичном рынке в среднем продается за 57,2 тыс. руб./кв. м. Предложения по аренде* аналогичных квартир: от 10 тыс. руб./месяц (31 кв. м, старая пятиэтажка) до 28 тыс. руб./месяц (35 кв. м, 16‑этажка, мебель, бытовая техника).

Красноярск

1‑комнатная квартира в ЖК «Серебряный»

Где искать: Октябрьский район, ул. Вильского. Готовность: сдача в эксплуатацию одного из домов — четвертый квартал 2014 г., остальные — до 2016 г. Продавец: застройщик. Тип дома: панельный.Площадь: 44,1 кв. м (кухня — 16,3 кв. м, прихожая — 5,1 кв. м). Описание: квартира на последнем этаже 16‑этажного дома, чистовая отделка, санузел один, совмещенный, балкон (выход из кухни, 3 кв. м). Стоимость: 2,68 млн руб. (60,8 тыс. руб./кв. м). Средняя цена* квадрата в том же районе: 1‑комнатная квартира на вторичном рынке продается за 66,7 тыс. руб./кв. м. Предложения поаренде* аналогичных квартир: от 6,5 тыс. руб./месяц за «гостинку» площадью 12 кв. м до 25 тыс. руб./месяц за 1‑комнатную квартиру площадью 38 кв. м в современном ЖК с видом на Енисей.

Юлия Шаехова