Развитие ЖКХ

Журнал «Деловой квартал» и портал DK.ru с целью оценки развития ЖКХ представляют спецпроект «Сколько денег в ЖКХ» - обзор рынка, тенденции, рейтинг, экспертные оценки. Самая актуальная информация! 

НА КОММУНАЛЬНОЙ ТРУБЕ

К 2020 г. власти обещают Екатеринбургу коммунальный рай: сферу ЖКХ восстановят и модернизируют на 270 млрд руб., а коммунальные финансовые потоки станут максимально прозрачными. Эксперты в инициативы сверху не верят и считают, что благие намерения скорее приведут ЖКХ в ад.

Областные власти декларируют, что жилищно-коммунальную сферу решено сделать привлекательной для инвесторов, насытить инновациями и перевести из статуса традиционной «черной дыры» бюджета в сферу выгодных капиталовложений. «Нам необходимо принципиально обновить коммунальную инфраструктуру, это колоссальные инвестиции. Решить проблему можно лишь за счет привлечения средств банков под очень низкие проценты, включения в работу ЖКХ частного бизнеса, готового инвестировать в необходимых объемах», — обозначил намерения в ходе видеоконференции с вице-премьером РФИгорем Шуваловым губернатор Свердловской области Александр Мишарин. На полное преображение ЖКХ власти отвели региону девять лет.

КОММУНАЛЬНЫЙ АПГРЕЙД

Предполагается, что к 2020 г. область проведет глобальную модернизацию ЖКХ — восстановит и обновит все старые коммуникации и повысит энергоэффективность систем тепло-, водо- и газоснабжения. На все уйдет 270 млрд руб.: 108 млрд планируют занять у Внешэкономбанка и региональных кредитных учреждений, оставшуюся часть (162 млрд руб.) должны добавить частные инвесторы. Жилищно-коммунальное хозяйство Екатеринбурга по замыслу станет полигоном для испытания двух пилотных федеральных проектов частно-государственного партнерства. Первый позволит привлечь 15,7 млрд руб. инвестиций при долгосрочной концессии имущества МУП «Екатеринбургэнерго» и ЕМУП «Тепловые сети». Еще 19,5 млрд руб. планируют получить при концессии имущества МУП «Водоканал». Это даст горожанам чистую воду, сократит сроки отключений, снизит аварийность на сетях, потери воды и затраты. Ожидается, что конкурсы на право заключения концессионных соглашений будут объявлены в декабре 2011 г. Первые инвестиции должны прий­ти в январе 2013 г.

По словам экспертов, коммунальные инициативы властей в любом случае улучшат городское ЖКХ. Даже если к 2020 г. не удастся разобраться со всеми проблемами, проекты все равно подтолкнут к модернизации. Но есть и подводные камни. Во-первых, вечный российский риск, что часть денег уйдет налево. «Поэтому нужно будет очень четко контролировать все расходы, — говорит Игорь Данилов, председатель общественной организации дворов Екатеринбурга «Житель». — Кроме того, неясно, как область будет возвращать кредиты. Есть вероятность, что она пойдет на значительное повышение тарифов ЖКХ — не сегодня, а лет через пять. Глава областной РЭК, кстати, просил власти быть поаккуратнее с объемами зай­мов на модернизацию ЖКХ».

Кроме того, г-н Данилов подчеркивает, что эффект от модернизации должен быть заметен сразу же, а не через десять лет. «Житель должен видеть: как только деньги на программу поступили, вода в городе стала чище», — поясняет он. Однако, по словам специалистов, инвестиции в ЖКХ — долгосрочные, новые технологии начинают давать эффект спустя время. Так, в 2004 г. МУП «Водоканал» стал внедрять новые системы водоочистки. Модернизация обошлась предприятию в 3,8 млрд руб. (кредит). Общественность негодовала, что для погашения займа «Водоканал» повысит плату за услуги, введя инвестиционную надбавку к тарифу. Но в прошлом году недовольные были вынуждены признать: качество воды в городе улучшилось.

ЛОВЛЯ НА ЖИЛЬЦА

Представители управляющих компаний города восприняли коммунальные инициативы властей сдержанно. По словам Дмитрия Сеня, гендиректора УК «Территория», грядущая модернизация коснется только монополистов — поставщиков коммунальных ресурсов. В итоге энергоэффективность жилых домов так и останется проблемой собственников квартир, а куда конкретно уйдут 270 млрд руб. — большой вопрос. Г-н Сень: «Мне смешно, когда говорят об экономии коммунальных ресурсов, об энергоэффективности. Да, человек может установить в квартире счетчики и платить не по тарифам, а по показаниям приборов, но экономить-то он не будет. Сколько лил воды, столько и будет лить, просто платить за нее придется меньше. А если говорить о поставщиках коммунальных ресурсов, то здесь ни о какой экономии и речи быть не может — им выгоднее, чтобы люди потребляли как можно больше электричества, воды, газа. О модернизации ЖКХ разговор идет уже не один десяток лет — эффекта никакого».

Более того, ситуация в коммунальном хозяйстве города в ближайшее время может серьезно ухудшиться. В начале апреля Фонд содействия реформированию ЖКХ приостановил финансирование программ Свердловской области по капремонту многоквартирных домов. По словам федеральных чиновников, регион не поставил земельные участки под домами на кадастровый учет к положенному сроку — в итоге область недосчитается 1 млрд руб. Оплачивать капремонты жильцам придется в полном объеме, а не как раньше, когда только 5% средств тратили они, а 95% софинансировало государство.

В прошлые годы на деньги госкорпорации удалось отремонтировать значительную часть жилфонда. Так, в 2009 г. из ветхого жилья переселили 4,5 тыс. человек и отремонтировали 11 млн кв. м жилья в 27 городах области. Сейчас вариантов всего два: или УК просто не будут ничего ремонтировать, или предложат жильцам скинуться. «Есть еще вариант со средствами, которые аккумулированы на лицевых счетах управляющих компаний. Но УК зачастую манипулируют этими средствами, причем не в пользу жильцов», — комментирует Игорь Данилов.

Как говорит Леонид Волков*, депутат гордумы, капитальные ремонты — «один из способов зарабатывания денег на жильцах». По его подсчетам, в среднем собственник жилья платит 200 руб. за капремонт ежемесячно — сумма небольшая. Казалось бы, никаких серьезных работ на эти деньги провести нельзя. Г-н Волков: «И это правда: весь капитальный ремонт осуществляется на средства Фонда ЖКХ с частичным софинансированием жильцов. Куда делись те самые 200 руб., уплачиваемые с каждой квартиры ежемесячно, из отчета управляющих компаний совершенно не ясно. Найти следы этих денег невозможно». Депутат убежден, что при проведении капремонтов за счет федерального бюджета есть возможность «сэкономить» часть этих денег, например, через завышение объемов работ.

Дмитрий Сень признает: среди управляющих компаний есть недобросовестные игроки. «Работа по правилам вгоняет в убытки. Например, я планирую поменять в доме железные трубы на пластиковые. Обращаюсь за деньгами Фонда ЖКХ. С меня требуют проект, и если из него следует, что пластиковые трубы дороже железных, то за федеральными средствами можно даже не обращаться — не дадут», — объясняет он.

Эксперты указывают на еще один способ, который используют недобросовестные УК, чтобы подзаработать, — это плата за содержание жилья. В среднем с одной квартиры в месяц по этой статье собирают 480 руб. А деньги идут на оплату услуг самой управляющей компании и не передаются никаким подрядным организациям. «Допустим, у УК 400 домов по сто квартир — доход порядка 17 млн руб. в месяц, — считает Леонид Волков*. — Даже если в УК работает сто человек, выходит, что каждый получит по 150 тыс. руб.».

Третья «черная дыра» — плата за пользование тепловыми ресурсами. Управляющие компании сопротивляются установке общедомовых устройств учета тепла — один прибор стоит порядка 100-150 тыс. руб. Пока в доме его нет, УК имеет право брать (и берет) с жильцов плату за теплоснабжение по нормативам, которые сейчас составляют 0,0033 Гкал/кв. м в месяц — этот показатель не менялся с советских времен. «Только установка пластиковых окон в старом панельном доме уменьшает потребление тепла в два раза. В новом современном доме этот показатель еще вдвое ниже, — сообщил «ДК» анонимный источник. — Таким образом, управляющая компания кладет себе в карман огромную разницу, а жильцы переплачивают за теплоснабжение в 2-4 раза».

Несмотря на то что закон о раскрытии информации обязывает УК предоставлять жителям сведения, сколько и на какие работы потрачено, отследить денежный поток непросто. «Управляющие компании пользуются юридической безграмотностью жильцов, поэтому на некорректно поставленный вопрос «сколько денег ушло на ремонт?» могут ответить: «Погода хорошая», — комментирует г-н Данилов. — При заключении договора нужно четко прописывать, какие услуги и с какой периодичностью будет предоставлять УК и как будет формироваться структура оплаты. Тогда вопросов, куда тратятся деньги и в каком объеме, не возникнет».
Представители управляющих компаний обвинения в излишней скрытности отрицают. По словам Владимира Пустовалова, гендиректора УК «Стандарт», информация о финансах доступна на официальных сайтах компаний. «На каждый дом открыт отдельный счет, и любой житель может узнать, сколько на нем средств. Кроме того, мы печатаем годовой отчет в корпоративной газете и рассылаем его в конвертах через ЕРЦ каждому жителю», — отмечает он.

БЛИЦ-ОПРОС. Уральские бизнесмены недовольны качеством ЖКХ >>>

НЕТОВАРИЩЕСКИЙ БИЗНЕС

Участники рынка рассказали «ДК» массу историй о злоупотреблениях председателей товариществ собственников жилья. Один из руководителей отличился по полной программе: полтора года покупал своей жене шубы, а себе — автомобили, путешествовал по разным странам. А чеки подшивал к финансовой отчетности ТСЖ.

Сложившуюся ситуацию в сфере ЖКХ Екатеринбурга эксперты объясняют просто — в городе не сформирован рынок управления жильем, потому что у жильцов нет возможности выбирать. Создание УК, за редким исключением, стало просто сменой вывески на ЖЭКе. Многие крупные УК являются муниципальными предприятиями, хотя не могут быть таковыми по закону, или находятся в городской собственности опосредованно. Другие уже перешли в частные руки, но сохраняют монополию. В таких условиях у УК нет стимула повышать качество услуг и снижать затраты.

Задумывалось все иначе. В 2006 г., когда принимали новый Жилищный кодекс, планировалось, что жители смогут выбирать форму управления своими домами, заключив договор с УК либо создав товарищество собственников жилья. Но оказалось, что к самостоятельности люди не готовы. «Государство отдало дома в управление владельцам, а как это делать, не объяснило. Многие до сих пор не имеют представления, что такое общее собрание жильцов, как можно влиять на работу УК», — комментирует Игорь Данилов. В результате только 11% домов в Екатеринбурге управляются ТСЖ. По России картина схожая — товарищества собственников жилья существуют лишь в 12,4% многоквартирных домов.

«Странно, но в Екатеринбурге ТСЖ ровно столько, сколько требуется для того, чтобы претендовать на деньги Фонда ЖКХ, — 10%, — говорит г-н Волков. — Только ТСЖ может позволить им контролировать деньги, которые они платят за коммуналку, и распоряжаться ими грамотно. При желании и инициативе есть масса способов дополнительно заработать на общедомовые нужды: сдавать в аренду подвал, первые этажи, цоколи. Если это высотный дом, то можно получать деньги за установку на крыше антенн сотовой связи».

Однако специалисты считают, что создание ТСЖ оправданно только в новом многоквартирном доме со свободными площадями, которые можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Иначе дом, в котором даже сотня квартир, не сможет позволить себе платить зарплату председателю правления ТСЖ, бухгалтеру и покрывать расходы на офис. Кроме того, если в ТСЖ нет добросовестных сотрудников, а председатель действует в личных интересах, то бороться за свои права жильцам будет даже сложнее, чем с нерадивой УК. «Это целая отработанная система, — поясняет г-н Сень. — Человек понимает, что его соседи имеют смутное представление о ЖКХ, это дает возможность подбить их на организацию ТСЖ, стать председателем и два года колдовать с финансами. Никто ему за это ничего не сделает, судебных прецедентов в отношении глав ТСЖ практически не было. Если по прошествии двух лет общественность настроится против него, он преспокойно продаст квартиру в этом доме и купит в другом».

К тому же нередко после создания ТСЖ собственники начинают биться за власть. «Я был впечатлен собранием жильцов на ул. Бакинских Комиссаров, которое закончилось потасовкой и стрельбой из травматического пистолета по людям», — делится Сергей Николайченко, экс-гендиректор ТЦ «Гермес-Плаза». Напомним, в марте в Екатеринбурге прошло собрание ТСЖ «Энергия», которое обслуживает два жилых дома — на ул. Бакинских Комиссаров, 107 и ул. Избирателей, 110. Жильцы должны были определить, кто будет возглавлять ТСЖ, разгорелась бурная полемика, в итоге один из кандидатов на пост вытащил из кармана газовый пистолет и выстрелил в сторону собравшейся толпы. Завязалась драка. В результате пострадали два ребенка и один взрослый (см. «События года»). Сам г-н Николайченко отмечает, что работой своей УК полностью доволен.

Создание ТСЖ автоматически не решает проблем, накопленных при работе с управляющей компанией. По словам Дмитрия Сеня, зачастую инициатива по созданию товарищества, исходящая от жильцов, снимается после разговора с руководством управляющей компании. «Ко мне приходят люди, которые хотят организовать ТСЖ. Я их спрашиваю, зачем им это. Отвечают: «Мы хотим забор поставить вокруг дома». Уточняю — им нужно ТСЖ или забор? Говорят: забор. Я отвечаю, что никаких проблем, подберем вам подрядчиков, забор построят, — объясняет г-н Сень. — ТСЖ — это инструмент, который помогает достигнуть определенных целей, но без которого можно обойтись».

ЖКХ: СОБЫТИЯ ГОДА >>>

ЛИЦОМ К ЖИЛЬЦУ

Девять лет назад Владимир Соловаров возглавил ТСЖ поселка «Исеть», где проживали бизнесмены, банкиры и чиновники. При высоких требованиях к комфорту переплачивать за жилье и коммунальные услуги они не хотели. Поиск решений, которые всех устраивали, потребовал от г-на Соловарова мобилизации ресурсов — свободного времени, интеллектуального багажа и решимости отстаивать общие интересы в суде.

Товарищество собственников жилья «Исеть» в Екатеринбурге создали 64 миллионера, купивших квартиры (точнее, четырехэтажные секции с гаражом и отдельным входом) в одноименном комплексе из десяти таунхаусов. Общим хозяйством они управляют с 2002 г. Некоторые, посчитав себя чужими, уехали, продав недвижимость преемникам. Остальные следят, чтобы в их ряды не затесались случайные люди, способные нарушить сложившийся порядок вещей. С нарушителями спокойствия ТСЖ ведет затяжные позиционные войны.

ЧИТАТЬ ДАЛЬШЕ >>>

Последние новости с меткой «ЖКХ»:

26 апреля 2011 В Екатеринбурге не растет количество ТСЖ

26 апреля 2011 УК пользуются юридической безграмотностью жильцов

26 апреля 2011 ЖКХ Екатеринбурга станет частно-государственным

25 апреля 2011 Отопительный сезон завершится в мае

25 апреля 2011 Конфликт управляющих компаний дошел до прокуратуры

22 апреля 2011 Управляющие компании не увидели смысла в РИЦе

21 апреля 2011 «Уралсевергазу» задолжали более 4 млрд. рублей

18 апреля 2011 Екатеринбургу помогут с погашением долгов по ЖКХ

7 апреля 2011 Управляющим компаниям определили критерии

31 марта 2011 Свердловэнергосбыту задолжали 1,6 млрд рублей

3 марта 2011 Облправительство начало новую реформу в ЖКХ

22 февраля 2011 В Екатеринбурге ликвидированы райуправления ЖКХ

4 февраля 2011 Дорожный ремонт совместят с коммунальным

25 января 2011 Цены на Среднем Урале начали разгон

20 января 2011 ЖКХ Екатеринбурга подвергнется аудиту

Деловой квартал, 2011.